Ajaccio : ce que les diagnostics révèlent, et taisent, sur le bâti d’avant-guerre

12 553 diagnostics enregistrés : c’est le volume de la base locale utilisée pour analyser le parc immobilier diagnostiqué à Ajaccio au 7 octobre 2026. Son intérêt, pour le bâti ancien, tient autant aux repères disponibles qu’aux distinctions nécessaires. Les constructions antérieures à 1949 représentent 10,5 % du base DPE, tandis que les classes énergétiques décrivent l’ensemble des diagnostics enregistrés. Ces deux informations ne constituent pas une répartition des étiquettes propre aux maisons et immeubles d’avant-guerre. Un même logement peut, en outre, apparaître plusieurs fois dans la base.

10,5 % de bâti antérieur à 1949 : un repère, pas un bilan de l’avant-guerre

Pour aborder les maisons et immeubles d’avant-guerre, le premier repère fourni est donc la part du bâti antérieur à 1949. Il faut conserver cette formulation : une borne à 1949 ne délimite pas exactement l’avant-guerre. Les données transmises ne donnent ni une catégorie exclusivement consacrée à cette période, ni ses effectifs par classe énergétique, ni une ventilation entre maisons et immeubles. Présenter les 10,5 % comme la proportion exacte de logements d’avant-guerre dans toute la commune cumulerait ainsi deux confusions, sur la période et sur le périmètre observé.

La période 1948-1974 représente 39,0 % des diagnostics

La période dominante est 1948-1974, avec 39,0 % du base DPE. Le bâti antérieur à 1975 représente, pour sa part, 49,6 %. Ces repères déplacent la lecture : pour comprendre la structure chronologique du base DPE ajaccien, les années 1948-1974 occupent une place plus importante que le seul ensemble antérieur à 1949. Ils ne renseignent cependant pas la performance énergétique respective de ces périodes.

Les périodes antérieures à 2001 réunissent 77,7 % du base DPE. Ce troisième seuil élargit encore la perspective, mais ne doit pas diluer la question des maisons et immeubles d’avant-guerre. Les catégories présentées n’ont pas toutes la même portée : certaines sont des périodes, d’autres des ensembles cumulés. Elles ne constituent donc pas des parts indépendantes à additionner. La borne « antérieur à 1949 » et la période « 1948-1974 » ne forment pas non plus deux catégories strictement disjointes.

• Antérieur à 1949 : 10,5 % des diagnostics.
• 1948-1974 : période dominante représentant 39,0 % du parc.
• Antérieur à 1975 : 49,6 % ; périodes antérieures à 2001 : 77,7 %, deux repères cumulés à ne pas additionner.

Répartition énergétique : 46,8 % des biens classés C

À l’échelle d'Ajaccio, la classe C est la plus fréquente avec 5 881 diagnostics, soit 46,8 % du total. La classe D concerne 2 423 biens, soit 19,3 %.

Les autres étiquettes complètent ce profil : la classe A représente 10,9 % (1 364 diagnostics) et la classe B réunit 16,3 % (2 042 diagnostics). À l’autre extrémité, la classe E concerne 676 diagnostics, la classe F en compte 141 et la classe G en totalise 26.

• Classes A et B : 10,9 % et 16,3 % des diagnostics.
• Classes C et D : 46,8 % et 19,3 % des diagnostics.
• Classe E : 5,4 % des diagnostics.
• Classes F et G : 1,1 % et 0,2 % des diagnostics.

5,9 % de maisons individuelles

Les maisons individuelles représentent 5,9 % des diagnostics enregistrés à Ajaccio.

167 diagnostics F ou G : des conséquences à lire bien par bien

Les classes F et G réunissent 167 diagnostics enregistrés, soit 1,3 % de la base locale. La classe E représente séparément 676 diagnostics, soit 5,4 %. Ces proportions mesurent la place de ces étiquettes dans les enregistrements, pas le nombre de logements uniques concernés, et encore moins celui des seuls logements anciens. Leur portée ne se limite toutefois pas à une description statistique. En métropole, les logements classés G ne satisfont plus le critère de décence énergétique pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. Les échéances prévues concernent les logements classés F en 2028, puis ceux classés E en 2034.

Pour la vente, l’audit énergétique réglementaire s'applique aux maisons individuelles et aux immeubles en monopropriété classés E, F ou G en métropole. Cette obligation concerne la classe E depuis le 1er janvier 2025.

• Location en métropole : G ne satisfait plus le critère de décence énergétique pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025.
• Échéances prévues : F en 2028 et E en 2034.
• Vente en métropole : l’audit réglementaire concerne les maisons individuelles et immeubles en monopropriété classés E, F ou G ; la classe E est concernée depuis le 1er janvier 2025.

125 kWh/m²/an et 923 € : des médianes sans ventilation pour le bâti ancien

La consommation énergétique médiane à Ajaccio s'élève à 125 kWh/m²/an pour une surface médiane de 68 m². Le coût énergétique annuel médian est estimé à 923 €.

L’électricité est le chauffage principal le plus représenté selon l’ADEME, avec 7 356 diagnostics. Ce constat complète le profil énergétique local sans expliquer, à lui seul, la distribution des classes. On ne peut donc attribuer au chauffage électrique la fréquence de la classe C, ni une étiquette particulière au bâti ancien qui l’utiliserait. La limite est la même que pour les périodes de construction : disposer de deux caractéristiques à l’échelle globale ne suffit pas à établir leur association au niveau des biens, encore moins une relation de cause à effet.

Le Finosello, Balestrino, feu de forêt : aucun profil établi pour l’avant-guerre

Les secteurs IRIS analysés comprennent Avenue Maréchal Juin, Le Finosello, Balestrino, Résidence des Îles et Candia. Leur présence donne un ancrage local à l’analyse, mais les faits transmis ne fournissent aucun effectif ni pourcentage énergétique pour chacun d’eux. Il n’est donc pas possible de désigner un secteur comme le plus ancien, le mieux classé ou le plus concerné par les étiquettes F et G. Pour les maisons et immeubles d’avant-guerre, ces noms restent des périmètres analysés, sans distribution détaillée permettant de localiser leur profil énergétique à l’intérieur d’Ajaccio.

Géorisques recense les familles suivantes : feu de forêt, phénomène lié à l’atmosphère, risque industriel, rupture de barrage et transport de marchandises dangereuses. Le potentiel radon indiqué est de 3 ; la zone sismique n’est pas renseignée. Ces informations relèvent d’un autre registre que les classes énergétiques et les périodes de construction. Elles ne démontrent pas qu’un immeuble ancien précis est exposé à chacune de ces familles de risques. Elles ne permettent pas non plus d’expliquer une consommation ou une étiquette. L’absence de renseignement sur la zone sismique doit rester présentée comme telle, sans être transformée en constat d’absence de risque.

Du 28 septembre au 7 octobre 2026 : la portée exacte de ces chiffres

Ajaccio (code INSEE 2A004) compte 76 320 habitants. Les données de performance énergétique s'appuient sur les 12 553 diagnostics enregistrés dans la base ADEME à la fin septembre 2026.

Cette photographie officielle apporte ainsi un cadre documenté à la question du parc ancien, sans livrer un bilan énergétique autonome de l’avant-guerre. Elle situe le poids du bâti antérieur à 1949, souligne la place dominante de 1948-1974 et décrit les étiquettes de l’ensemble enregistré. Pour aller jusqu’à une comparaison entre maisons anciennes et immeubles anciens, il manque une ventilation combinant période de construction, type de bien et classe, ainsi qu’un décompte distinguant les logements uniques.